Koupě nemovitosti představuje několik důležitých kroků, které je důležité vědět. Pokud se chystáte koupit nemovitost, tento příspěvek bude pro vás přínosem a dokážete se v tomto procesu zorientovat. V příspěvku jsou postupně uvedeny jednotlivé kroky, ke kterým obvykle při koupi nemovitosti dochází.
1. Jak budete nemovitost financovat
V prvním kroku by si měl zájemce o koupi nemovitosti ujasnit do jaké maximální částky chce nemovitost koupit a následně si položit otázku, jakým způsobem bude nemovitost financovat.
Jestli bude předmět převodu financován z vlastních zdrojů (prostředků), je celý proces jednodušší.
Většina zájemců o nemovitost je nucena financovat koupi z hypotečního úvěru. V takovém případě bych doporučoval obrátit se na finančního poradce ještě před tím, než si vyberete konkrétní nemovitost a začnete chodit na prohlídky. Získáte představu v jaké výši Vám bude úvěr poskytnut na základě vašeho příjmu. Výhodou finančního poradce je, že vše zjistí za Vás a Vy nebudete muset chodit do banky a tím pádem ušetříte čas. Poradci většinou udělají porovnání jednotlivých bank za Vás a pak dostanete konkrétní nabídky přímo pro Vás. Důležité je zmínit, že finanční poradci jsou zcela zdarma, protože dostávají odměnu až od schváleného obchodu jednotlivé banky. Forma provize je ve všech bankách totožná, tak nemusíte mít strach, že se Vám poradce pokusí domluvit nevýhodný úvěr.
2. Výběr nemovitosti a posouzení stavu
Vybrali jste si nemovitost, tak je třeba provést její důkladné právní a faktické posouzení. Tomuto kroku věnujte zvýšenou pozornost. Na co byste se měli zaměřit?
a) Osobní prohlídka nemovitosti – Jestli nemáte žádné zkušenosti ze stavebnictví, obraťte se na odborníka v této oblasti, který Vám posoudí technický stav nemovitosti. Jestli je nemovitost před rekonstrukcí, tak Vám poradí, zda je vhodná pro zamýšlenou rekonstrukci.
b) Výpis z katastru nemovitostí – Ať už kupujete nemovitost přes realitní kancelář, nebo přímo od majitele, tak si vyžádejte aktuální výpis z katastru nemovitostí. Na výpisu, nebo takzvaným listu vlastnictví zjistíte právní vtahy k nemovitosti. Zvýšenou pozornost věnujte části ,,B1, C a D“. Ověřte si, že jednáte se skutečným vlastníkem předmětné nemovitosti. https://martinhalamek.cz/list-vlastnictvi/
Jestli zjistíte, že na nemovitosti vázne zástavní právo banky, je třeba požádat prodávajícího, aby Vám předložil písemné prohlášení této banky, které bude obsahovat především (i) souhlas banky s mimořádnou splátkou, (ii) vyčíslení dlužné částky k určitému dni kdy bude dluh splacen a (iii) závazek banky, že vystaví po zaplacení dlužné částky uvedené v prohlášení písemné potvrzení o zániku zástavního práva a práv souvisejících. Př. Zákaz zatížení nebo zákaz zcizení, závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého. Více o výpisu z katastru nemovitostí, píšu ve svém blogu.
c) Potvrzení osoby odpovědné za správu domu – Nechat si vyžádat bezdlužnost je dalším důležitým krokem, hlavně u bytů. Protože při koupi bytu přechází na kupujícího dluhy spojené s bytovou jednotkou. Jedná se o příspěvky na správu domu a pozemku a na plnění spojených s užíváním bytu, zálohách na tato plnění. Př. Náklady na opravy, rekonstrukce společných částí, účetnictví, pojištění, dodávky tepla a vody, odpadní vody, provoz výtahu, osvětlení, úklid, apod… Z toho vyplývá a já to doporučuji, aby si kupující vyžádal od prodávajícího předložení potvrzení odpovědné osoby za správu domu, ze kterého bude patrné, že prodávající nemá žádné takové dluhy.
d) Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB je energetický štítek, který umožňuje budovy srovnávat z hlediska spotřeby energií a tím i nákladů na provoz.
3. Rezervační smlouva – REZERVACE
Po důkladném posouzení nemovitosti a finálním rozhodnutí o koupi nastává další krok, a to je rezervace a uzavření rezervační smlouvy.
Jako vážný projev zájmu o nemovitost, zájemce zaplatí rezervační zálohu a tím po dobu sjednanou v rezervační smlouvě vlastník přestane nemovitost nabízet dalším osobám. Převodce a nabyvatel současně prohlašuji v rezervační smlouvě, že do určitého data uzavřou mezi sebou smlouvu kupní, nebo (smlouvu o smlouvě budoucí). Rezervační záloha bývá z pravidla započítána na úhradu první části kupní ceny, což akceptuje i banky v případě úvěru.
V případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy, bude zaplacenou rezervační zálohou naloženo v závislosti, která strana zapříčinila, že nedošlo k uzavřeni smlouvy kupní. Doporučuji do rezervační smlouvy uvést ujednání, že nebude-li kupní smlouva uzavřena v důsledku jednání vlastníka, má zájemce kromě práva na vrácení rezervační zálohy rovněž nárok i na zaplacení smluvní pokuty, a to ve výši rezervační zálohy. Pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy na straně zájemce o nemovitost, bude rezervační záloha použita na zaplacení smluvní pokuty.
Proto doporučuji uzavřít rezervační smlouvu jen v případě, že jste přesvědčeni a koupi dané nemovitosti a máte v plné výši zajištěné její financování.
4. Úschova
Za předpokladu, že kupní cenu budete platit do úschovy (doporučuji), uzavírá se společně s kupní smlouvou i smlouva o úschově. Úschova kupní ceny, chrání právními zájmy obě strany.
Existují úschovy advokátní, notářská a bankovní. Největší rozdíl je většinou v ceně. Notářská úschova je stanovena právními předpisy a notáři se od této ceny nesmí odchýlit. Advokáti a banky si mohou určit ceny sami. Na bezpečnost dohlíží příslušné profesní komory (tj. Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora). V obou případech jsou peněžní prostředky uschovány vždy na zvláštním bankovním účtu zřízené pouze pro účel konkrétní úschovy. Prostředky jsou tak odděleny od jiných úschov a od financí notáře/advokáta.
Bankovní úschovy jsou méně časté, jelikož všechny banky tento produkt neposkytují. Nevýhodou bankovních úschov je, že banky nejsou natolik flexibilní jako notář či advokát.
Varování – úschovy prováděné realitními zprostředkovateli jsou zakázané!
5. Zástavní smlouva
Při financování nemovitosti hypotečním úvěrem vyžaduje banka pro poskytnutí úvěru zřízení zástavního práva na nemovitosti. Zástavní smlouvy se zpravidla na katastrální úřad vkládají návrhem na vklad v prvním pořadí, tak aby banka mohla vyčerpat kupní cenu, dle podmínek v kupní smlouvě.
6. Kupní smlouva
Jedná se o nejdůležitější smlouvu v rámci celého procesu. Na základě kupní smlouvy dojde k převodu vlastnického práva.
Kupní smlouva by měla upravovat následující otázky:
a) řádná specifikace nemovitosti a smluvních stran – tento požadavek je opravdu velice důležitý, protože pokud dojde k chybnému uvedení nějakého údaje (např. v rodném čísle nebo při specifikaci nemovitosti), byť jen v jednom jediném znaku, může dojít ze strany katastrálního úřadu k zamítnutí návrhu na vklad;
b) jednoznačný závazek smluvních stran převést vlastnické právo z prodávajícího na kupujícího;
c) výše kupní ceny a způsob jejího placení (pokud je současně uzavírána úschovní smlouva, měla by být tato ujednání v souladu);
d) odevzdání a převzetí nemovitosti;
e) prohlášení smluvních stran (především prohlášení prodávajícího ve vztahu k právnímu a faktickému stavu nemovitosti);
f) úpravu týkající se odstoupení od smlouvy.
Je nutné si uvědomit, že každý prodej nemovitosti má řadu specifik a při neodborném postupu může dojít k vysokým škodám. Proto doporučuji smlouvu vyhotovit od advokáta a v žádným případě používat vzor stažený z internetu.
Kupní smlouvy se na katastr nemovitostí vkládají návrhem na vklad. Vklad smluv stojí 2.000 Kč. Podáním návrhu na vklad dojde k zahájení vkladového řízení. Vklad vlastnického práva bude katastrální úřadem nejdříve proveden po uplynutí 20 dní.
7. Předání nemovitosti
K předání nemovitosti dochází ve většině případů, pokud se strany nedomluvím jinak až po převodu vlastnického práva. Ohledně předání nemovitosti by měl být stranami sepsán předávací protokol. V předávacím protokolu se uvádí například, stavy měřidel jednotlivých energií., vybavení, klíče, stav nemovitosti, předané klíče, apod.
8. Daňové záležitosti
Aktuální právní úprava zrušila daň z nabytí nemovitých věcí, proto není prodávající ani kupující povinen platit tuto daň a podávat daňové přiznání.
Kupující jakožto nový vlastník nemovitosti je povinen podat daňové přiznání ohledně daně z nemovité věci a současně tuto daň platit. Daňové přiznání se podává do 31.ledna.
Potřebujte pomoct s prodejem, nebo koupi nemovitosti? Můžete se na mě obrátit. Martin Halámek.